NVM-makelaars hebben in het derde kwartaal van 2018 bijna 12 procent minder woningen verkocht. Dat blijkt uit de voorlopige kwartaalcijfers. In totaal verkochten NVM-makelaars ruim 36.000 woningen, 4.700 minder dan een jaar eerder.

Het is het vijfde achtereenvolgende kwartaal dat het aantal transacties lager uitkomt in vergelijking met het jaar ervoor. Het afgelopen jaar registreerde de NVM ruim 151.000 transacties van bestaande koopwoningen bij haar makelaars. Het aantal transacties voor de gehele markt kwam uit op 216.000.

Transactieprijs naar recordniveau

De transactieprijs van woningen is in het derde kwartaal gestegen naar een recordniveau van 292.000 euro. Vergeleken met een jaar eerder is dat een stijging van 10,3 procent. Woningen werden in het derde kwartaal gemiddeld binnen 40 dagen verkocht. Dat is 15 dagen minder dan een jaar geleden. NVM-voorzitter Ger Jaarsma: “Sinds 2000 is de verkooptijd niet zo kort geweest.”

Sven Heinen: We zitten in Amsterdam in een speedboot

De verkoopprijzen van Amsterdamse huizen zijn in het derde kwartaal 17 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden en komen uit op zo'n 440.000 euro. Dat is nog altijd een stijging met dubbele cijfers. "We zitten in Amsterdam nog altijd in een speedboot en we moeten naar een rondvaartboot." Dat zei Sven Heinen, voorzitter van de Makelaars Vereniging Amsterdam (MVA), in reactie op de presentatie van de kwartaalcijfers.

Vraagprijs 11 procent hoger

Daarnaast wisselde ruim een derde van de woningen het voorbije kwartaal boven de vraagprijs van eigenaar. De vraagprijs ligt bijna 11 procent boven het niveau van een jaar geleden. “Er zijn mensen die afhaken, omdat ze niet verder opgejaagd willen worden in deze ‘prijzengekte’, maar er zijn ook mensen die om uiteenlopende redenen per se een woning willen en bereid zijn daarvoor ver te gaan”, aldus de NVM-voorzitter.

Woningaanbod 30 procent gedaald

Het woningaanbod is in een jaar tijd met ruim 30 procent gedaald. Halverwege het derde kwartaal stonden bij NVM-makelaars 44.300 woningen te koop (totale bestaande koopwoningmarkt 63.500). “Dat is slechts 1 procent van ons totale woningbestand”, stelt Jaarsma. “Dit lage aanbod voldoet absoluut niet aan de grote en nog steeds aanhoudende vraag vanuit de markt.”

Keuze uit minder dan 4 woningen

De looptijd van de in aanbod staande koopwoningen is verder afgenomen tot 168 dagen. 28 procent van de woningen staat een jaar of langer te koop. Een potentiële koper had het afgelopen kwartaal nog slechte keuze uit minder dan 4 woningen (3,7). Met name in de stedelijke gebieden, waar appartementen en tussenwoningen een groot deel van de woningmarkt uitmaken, is de enorme krapte evident. In landelijke gebieden, waar de duurdere woningtypen meer vertegenwoordigd zijn, heeft de consument nog wel wat te kiezen. De trend van afnemend aanbod en stijgende prijzen is echter ook hier aan de orde.

12 procent minder nieuwbouwwoningen verkocht

In het derde kwartaal zijn 6.600 nieuwbouwwoningen door NVM-makelaars verkocht. Dat is 12 procent minder dan hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De prijs van een verkochte nieuwbouwwoning is in een jaar tijd met ruim 16 procent toegenomen tot gemiddeld 355.000 euro.

Call to action

De NVM-voorzitter doet een ‘call to action’ aan marktpartijen en vooral de politiek: het Rijk voorop, maar ook de regionale en lokale politiek. “Alle micro-oplossingen die we nu bedenken, zijn een druppel op de gloeiende plaat. Vaak werken de maatregelen van de verschillende bestuurslagen elkaar zelfs tegen. Daarom pleit ik voor meer focus en daadkracht in de vorm van een nationaal woningbouwplan met een strakke regie van het Rijk.”

Rijk moet gemeenten en provincies aanzwengelen tot meer nieuwbouw

Eerder dit jaar heeft de NVM samen met een groot aantal marktpartijen en de Rijksoverheid de Nationale Woonagenda getekend. Doel daarvan is de nieuwbouwproductie in Nederland flink te bevorderen. “Het is buitengewoon jammer dat gemeenten en provincies deze noodzakelijke agenda niet hebben medeondertekend”, meent Jaarsma. Hij pleit er daarom voor dat ook bij een volgende crisis vooral doorgebouwd wordt en roept minister Kajsa Ollongren op de regie stevig in handen te nemen en dwingender op te treden. “Gemeenten en provincies moeten nu versneld locaties voor nieuwbouw vrijmaken. En het Rijk moet daarop sturen”, aldus Jaarsma.

Drie oorzaken voor achterblijvende nieuwbouw

Dat er nog steeds te weinig nieuw aanbod van woningen is, heeft volgens de NVM-voorzitter drie oorzaken. Jaarsma: “Ten eerste is er geen duidelijke visie waar en hoe op dit moment ontwikkeld en gebouwd moet worden. NVM-nieuwbouwspecialisten denken hierover al jaren constructief mee met projectontwikkelaars en gemeenten, en hoewel er best successen worden geboekt, kan hier absoluut een flink tandje bij.”

Projecten terug naar de tekentafel

Ook de door de aardbevingen in Groningen ingegeven beslissing om geen gasaansluitingen meer te maken, remt volgens Jaarsma de nieuwbouwproductie. “Projecten gaan simpelweg terug naar de tekentafel, omdat in eerdere instantie die gasaansluitingen wel waren voorzien. Een noodzakelijke ingreep natuurlijk, maar het betekent wel allemaal tijdverlies”, zegt hij. Tot slot meent de NVM-voorzitter dat de woningcorporaties in Nederland te zwaar worden belast en daardoor niet toekomen aan investeringen in nieuwbouw. “Het geld dat ze uitgeven bestaat in toenemende mate uit belastingen en het geld op hun balans zit in de huizen die ze beheren. Zo blijft er bijna niets over om te investeren in nieuwe sociale huurwoningen.”

Ook Brexit verstoort huizenmarkt

Een ander fenomeen op de woningmarkt is dat steeds meer beleggers op de woningmarkt actief zijn. Een betrekkelijk nieuwe trend is ook dat expats er in de krappe huurmarkt steeds vaker voor kiezen om een woning te kopen in plaats van te huren. “Dit geeft ‘gewone’ koopkandidaten het nakijken”, meent de NVM-voorzitter. En door de aantrekkende economie en de aanstaande Brexit kopen ook (multinationale) ondernemingen in groten getale woningen voor hun nieuwe werknemers. “Zo worden vaak hele huizenblokken – nieuwbouw of anderszins – al uit de markt getrokken voor andere gegadigden eraan te pas komen.”

Verwachting: minder aanbod en transacties en blijvende prijsstijgingen

Het sombere beeld van minder woningtransacties, een verder afnemend aanbod en forse prijsstijgingen zal ook het komende kwartaal domineren. Jaarsma: “Net als onze voorspelling in het vorige kwartaal houden we voor het laatste kwartaal van 2018 rekening met een daling van 7 tot 10 procent in het aantal transacties. En een prijsontwikkeling van plus 8 tot 10 procent.” Het vierde kwartaal is er traditioneel een van meer transacties dan de andere periodes in het jaar. “Maar omdat er bijna geen aanbod is, zullen er ook minder transacties plaatsvinden dan normaal gesproken in een vierde kwartaal.” De woningmarkt zal volgens de NVM-voorzitter dus verder verkrappen, al blijven de regionale verschillen groot.

Bron en foto: NVM